Gayrimenkul Geliştiricisine Taksitle Ödeme mi, Konut Kredisi mi?
Gayrimenkul geliştiricisinin taksitli ödeme planı ile banka kredisi: BDDK kredi değer oranları, TCMB faizi, üç projede aynı vadeyle aylık ödeme ve borçlu hakları.
Kısa cevap: TCMB verilerine göre konut kredilerinde ağırlıklı ortalama faiz 25.09.2026 haftasında yıllık %41,82. BDDK'nın 29.01.2026 tarihli 11364 sayılı kararına göre değeri 10 milyon TL'yi aşan bir konutta banka, enerji verimliliği en yüksek sınıfta bile değerin en fazla %50'sini kredi olarak verebilir. Portalda 07.10.2026 itibarıyla satıştaki 47 projenin 33'ünde başlangıç fiyatı 10 milyon TL'nin üzerinde. Bu yüzden bu projelerde kredi, peşinatı düşürmez; tersine yükseltir. Gayrimenkul geliştiricisinin vade farksız ödeme planında ise peşinat daha düşüktür, ancak vade daha kısadır.
Kredi koşulları bankaya ve kişiye göre değişir. Aşağıdaki hesaplar örnektir; bankanın size sunacağı kredi teklifinin yerini tutmaz.
Banka Ne Kadar Kredi Verebilir? BDDK Kredi Değer Oranları
Konut kredisinin üst sınırı, konutun değeri ve enerji sınıfına göre belirleniyor. Enerji sınıfı, 5627 sayılı Enerji Verimliliği Kanunu kapsamında düzenlenen enerji kimlik belgesinde yazar. BDDK'nın 11364 sayılı kararı şu oranları getiriyor:
| Konutun değeri | A-B sınıfı | C sınıfı | Diğer sınıflar |
|---|---|---|---|
| 5 milyon TL ve altı | %90 | %80 | %70 |
| 5–7 milyon TL | %80 | %70 | %60 |
| 7–10 milyon TL | %70 | %60 | %50 |
| 10–20 milyon TL | %50 | %40 | %30 |
| 20 milyon TL üzeri | %40 | %30 | %20 |
BDDK'nın 30.01.2026 tarihli basın açıklamasına göre bu kararla birinci el–ikinci el konut ayrımı kaldırıldı ve 2010'dan sonra yapılan binalarda asgari şart olan C sınıfı da avantajlı oranlara dahil edildi. Önemli bir istisna var: sizin, eşinizin ya da 18 yaşından küçük çocuklarınızın adına en az bir konut varsa, 24.08.2023 tarihli 10656 sayılı karar gereği oranlar %75 azaltılarak uygulanıyor. Örneğin %50'lik oran %12,5'e, %80'lik oran %20'ye iner.
Portaldaki Projeler Hangi Dilimde?
Portalda 07.10.2026 itibarıyla listelenen 47 projenin başlangıç fiyatlarını BDDK dilimlerine yerleştirdik:
| Başlangıç fiyatı | Proje sayısı | A-B sınıfında azami kredi |
|---|---|---|
| 5 milyon TL ve altı | 0 | %90 |
| 5–7 milyon TL | 6 | %80 |
| 7–10 milyon TL | 8 | %70 |
| 10–20 milyon TL | 24 | %50 |
| 20 milyon TL üzeri | 9 | %40 |
Portaldaki 47 projenin 33'ünde en düşük fiyatlı daire için bile kredi tutarı, konut değerinin yarısını aşamıyor. Daha büyük dairelerin fiyatı daha yüksek bir dilime girer; kredi oranı da düşer. Buna karşılık portalda ödeme planı yayımlanan 35 projenin 21'i %50 peşinat istiyor, en düşük peşinat %15. Peşinat oranlarının ayrıntısı için peşinat ve vade rehberine bakabilirsiniz.
Aynı Vade, İki Yol: Üç Projede Hesap
Üç projede, proje sayfasındaki %0 faizli plan ile aynı vadede kullanılan konut kredisini karşılaştırdık. Kredi tutarı, A-B enerji sınıfı için izin verilen azami orana göre hesaplandı. Aylık faiz oranı, TCMB'nin 25.09.2026 haftası için açıkladığı yıllık ortalama %41,82'nin 12'ye bölünmesiyle %3,49 olarak alındı. Ekspertiz, ipotek ve sigorta masrafları hesaba dahil değil.
| Proje | Başlangıç fiyatı | Gayrimenkul geliştiricisinin planı | Peşinat / aylık taksit | Kredi: peşinat / aylık taksit | Kredinin toplam faizi |
|---|---|---|---|---|---|
| Violet Ametist | 6.100.000 TL | %30 + 36 ay | 1,83 milyon / 119 bin TL | 1,22 milyon / 240 bin TL | 3,76 milyon TL |
| QFlats Kurtköy | 11.999.500 TL | %15 + 48 ay | 1,8 milyon / 212 bin TL | 6,0 milyon / 259 bin TL | 6,44 milyon TL |
| Sur Yapı Cevher Ümraniye | 19.398.000 TL | %20 + 60 ay | 3,88 milyon / 259 bin TL | 9,7 milyon / 388 bin TL | 13,56 milyon TL |
Tablodan üç sonuç çıkıyor:
- 10 milyon TL'nin üzerinde peşinat farkı büyük. QFlats Kurtköy'de kredi için en az 6,0 milyon TL peşinat gerekiyor; gayrimenkul geliştiricisinin planında peşinat 1,8 milyon TL.
- Aylık yük kredide daha yüksek. Sur Yapı Cevher Ümraniye'de 60 aylık kredinin taksiti 388 bin TL, gayrimenkul geliştiricisinin planında 259 bin TL; kredinin toplam faizi 13,56 milyon TL.
- Kredinin peşinat avantajı yalnızca alt fiyat dilimlerinde var. 7 milyon TL'ye kadar olan konutlarda A-B sınıfında oran %80; Violet Ametist'te kredi peşinatı 1,22 milyon TL ile planın 1,83 milyon TL'lik peşinatının altında kalıyor, ama aylık taksit iki katına çıkıyor.
Faiz 2026'da Nasıl Seyretti?
TCMB EVDS verilerine göre konut kredisi ortalama faizi 02.01.2026 haftasında yıllık %36,38 idi; 25.09.2026 haftasında %41,82'ye çıktı, yani 5,44 puan arttı. Gayrimenkul geliştiricisinin vade farksız planında taksit tutarı faiz oranlarından etkilenmez. Kredide ise faiz sabit ya da değişken olabilir. 6502 sayılı Kanun'a göre değişken faizli kredilerde başlangıçtaki faiz oranı değişebilir; ancak taksit tutarı sözleşmede belirtilen azami tutarı aşamaz.
Kredi Kullanırsanız Haklarınız
6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun konut finansmanı sözleşmelerini 32–39. maddelerde düzenliyor:
- Erken ödeme: Borcun bir kısmını ya da tamamını erken ödeyebilirsiniz; banka faiz indirimi yapmak zorunda. Sabit faizde erken ödeme tazminatı, kalan vadesi 36 ayı aşmayan kredilerde %1'i, aşan kredilerde %2'yi geçemez. Değişken faizde tazminat istenemez.
- Sigorta: Açık talebiniz olmadan krediye bağlı sigorta yapılamaz; istediğiniz sigorta şirketinin poliçesi kabul edilmek zorunda.
- Temerrüt: Banka kalan borcun tamamını ancak art arda en az iki taksit ödenmezse ve size en az 30 gün süre verdikten sonra isteyebilir.
- Bağlı kredi: Kredi belirli bir konut için verildiyse ve konut hiç teslim edilmezse veya gereği gibi teslim edilmezse, satıcı ile banka birlikte sorumlu olur. Bankanın sorumluluğu kredi tutarıyla sınırlıdır ve süresi 1 yıldır.
Gayrimenkul geliştiricisinin taksitli ödeme planında ise ön ödemeli konut satışı kuralları geçerli: 14 günlük cayma hakkı ve en fazla 48 aylık teslim süresi. Ayrıntılar peşinat ve vade rehberinde.
Hangi Durumda Hangisi?
Gayrimenkul geliştiricisine taksitle ödeme şu durumlarda öne çıkar: konutun değeri 10 milyon TL'nin üzerinde, elinizde değerin yarısı kadar nakit yok, 12 ila 60 aylık vade boyunca taksitleri ödeyebilecek düzenli geliriniz var. Planın faizsiz olduğu sözleşmede yazmalı.
Konut kredisi şu durumlarda değerlendirilebilir: konut 7 milyon TL'nin altında ve A-B ya da C sınıfında, adınıza başka konut yok, aylık yükü 60 aydan uzun bir vadeye yaymanız gerekiyor. Kredinin teminatı konutun kendisidir; inşaatı süren bir projede kredinin hangi aşamada kullandırılacağını hem bankaya hem gayrimenkul geliştiricisine sorun.
Her iki ödeme yönteminde de tapu harcı ödenir; kredide buna ekspertiz ve ipotek masrafları eklenir. Hesap için tapu harcı rehberine, kat irtifakı ve iskân için iskân rehberine bakabilirsiniz.
Bankaya ve Gayrimenkul Geliştiricisine Sorulacak Sorular
- Konutun enerji kimlik belgesi hangi sınıfı gösteriyor? Belge henüz yoksa projede hangi sınıf hedefleniyor?
- Banka ekspertiz değerini neye göre belirliyor ve kredi hangi değer üzerinden hesaplanıyor?
- Kredi faizi sabit mi, değişken mi? Toplam geri ödeme ve yıllık maliyet oranı ne kadar?
- Gayrimenkul geliştiricisinin planında taksitler TL cinsinden sabit mi, vade farkı var mı?
- Plan ile kredi birlikte kullanılabiliyor mu, örneğin son taksitler krediyle kapatılabiliyor mu?
Yanıtları yazılı alın ve sözleşme taslaklarıyla karşılaştırın. Projelerin planları ilçe rehberlerinde bir arada: Beylikdüzü, Üsküdar ve Kâğıthane. Tüm projeler proje listesinde.
Yöntem
Kredi oranları BDDK'nın 11364 ve 10656 sayılı kararlarından, faiz TCMB EVDS'deki konut kredisi ağırlıklı ortalama faiz serisinden (25.09.2026 haftası) alındı. Proje fiyatları ve planlar, portaldaki proje sayfalarında 07.10.2026 itibarıyla yer alan verilerdir; ofis projeleri ve ödeme planı netleşmeyen projeler hesaba katılmadı. Kredi taksiti eşit taksitli (anüite) yöntemle hesaplandı. Fiyatların nasıl derlendiği Metodoloji sayfasında açıklanıyor.
Sıkça Sorulan Sorular
10 milyon TL'lik konuta ne kadar konut kredisi çekilebilir?
BDDK'nın 11364 sayılı kararına göre değeri 7 ila 10 milyon TL arasındaki konutta kredi, A-B sınıfında değerin %70'ine, C sınıfında %60'ına kadar çıkabilir. Değer 10 milyon TL'yi aşarsa oran A-B sınıfında %50'ye düşer. Adınıza başka bir konut varsa bu oranlar %75 azaltılır.
Gayrimenkul geliştiricisine taksitle ödeme mi, banka kredisi mi daha az maliyetli?
Planda vade farkı yoksa taksitle ödediğiniz toplam tutar konutun fiyatı kadardır. Kredide faiz eklenir: TCMB'ye göre ortalama faiz 25.09.2026 haftasında yıllık %41,82. Örneğin 19.398.000 TL'lik bir dairede 60 aylık kredinin toplam faizi bu ortalamayla 13,56 milyon TL'yi buluyor. Kesin maliyeti bankanın teklifi belirler.
Enerji sınıfı konut kredisini neden etkiliyor?
BDDK, kredi değer oranını konutun enerji sınıfına göre belirliyor. Değeri 5–7 milyon TL olan konutta oran A-B sınıfında %80, C sınıfında %70, diğer sınıflarda %60. Sınıf, enerji kimlik belgesinde yazar. BDDK'ya göre 2010'dan sonra yapılan binalarda asgari şart C sınıfıdır.
Konut kredisini erken kapatırsam ceza öder miyim?
Sabit faizli kredide banka erken ödeme tazminatı isteyebilir, ama 6502 sayılı Kanun'a göre bu tutar kalan vadesi 36 ayı aşmayan kredilerde erken ödenen tutarın %1'ini, daha uzun vadelerde %2'sini geçemez. Değişken faizli kredide tazminat istenemez. Banka erken ödenen kısım için faiz indirimi yapmak zorunda.
Yayın: 7 Ekim 2026 · Kaynaklar: BDDK Kurul Kararları 11364 (29.01.2026) ve 10656 (24.08.2023), BDDK basın açıklaması (30.01.2026), TCMB EVDS, 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun (mevzuat.gov.tr), turkiyeprojeleri.com proje sayfaları (07.10.2026) · Yazar: Hassan Abidi (Genel Yayın Yönetmeni)