Yeni Konut Alırken Karşılaşacağınız Masraflar: Tapu Harcı ve Diğer Kalemler
Tapu harcı, döner sermaye, DASK, abonelik ve kredi masrafları: yeni konut alırken daire fiyatının dışında ödenecek kalemler ve sözleşmede aranacak maddeler.
Kısa cevap: Daire fiyatının dışında ödenecek başlıca kalemler tapu harcı, döner sermaye bedeli, DASK poliçesi, abonelik açılış bedelleri ve kredi kullanılacaksa ekspertiz ile kredi masraflarıdır. Bunların içinde en büyük kalem tapu harcıdır. 492 sayılı Harçlar Kanunu'na göre satış bedelinin toplam %4'ü olan harç, alıcı ve satıcıya %2'şer olarak yansır. Sözleşme imzalamadan önce bu kalemleri kimin karşılayacağını yazılı olarak netleştirin.
Masraf Kalemleri Bir Bakışta
| Kalem | Kim öder | Nasıl hesaplanır |
|---|---|---|
| Tapu harcı | Kanunen alıcı ve satıcı %2'şer; uygulamada anlaşmaya göre değişir | Satış bedeli üzerinden toplam %4 |
| Döner sermaye bedeli | Alıcı | Tapu Müdürlüğü'nün güncel sabit tarifesi |
| DASK (zorunlu deprem sigortası) | Alıcı | Konutun brüt m² ve yapı tarzına göre |
| Abonelik açılış bedelleri | Alıcı | Elektrik, su, doğalgaz kurumlarının tarifesi |
| Ekspertiz raporu | Kredi kullanan alıcı | Bankanın anlaşmalı ekspertiz firmasının tarifesi |
| Kredi tahsis ücreti | Kredi kullanan alıcı | Kredi tutarına oranla, bankaya göre değişir |
Tarifeler yıl içinde güncellenir; bu sayfada tutar yerine hesaplama esasları verilmiştir. Güncel rakamlar için ilgili kuruma veya bankaya danışın.
Tapu Harcı Nasıl İşler?
Tapu harcı, taşınmazın devri sırasında Tapu Müdürlüğü'ne ödenen ve 492 sayılı Harçlar Kanunu ile belirlenen zorunlu bir kamu alacağıdır. Oran, beyan edilen satış bedeli üzerinden toplam %4'tür ve kanunen alıcı ile satıcı arasında %2'şer olarak paylaştırılır.
Uygulamada bu paylaşım pazarlığa açıktır: bazı projelerde geliştirici harcın tamamını üstlenir ve bunu bir kampanya avantajı olarak sunar, bazılarında ise tamamı alıcıya bırakılır. Hangi durumun geçerli olduğu satış sözleşmesinde açıkça yazmalıdır — sözlü mutabakat, tapu randevusunda anlaşmazlığa dönüşebilir.
Kritik uyarı: Harcı düşürmek amacıyla satış bedelinin tapuda gerçek değerin altında gösterilmesi, hem vergi mevzuatı açısından risk yaratır hem de ileride satış, kredi ve tazminat süreçlerinde beyan ettiğiniz düşük bedelin esas alınmasına yol açar. Gerçek bedeli beyan etmek uzun vadede alıcıyı korur.
Yeni Projeden Konut Alırken Nelere Dikkat Edilmeli?
Geliştiriciden yapılan birinci el alımlarda süreç ikinci elden farklıdır:
- Ödeme planı ve harç ilişkisi: Taksitli alımlarda tapu devrinin hangi aşamada yapılacağı ve harcın o tarihteki bedel üzerinden mi hesaplanacağı sözleşmede yer almalıdır.
- Kat irtifakı mı, kat mülkiyeti mi: Devredilen statü sözleşmede yazılı olmalı; iskân sonrası kat mülkiyetine geçişin kimin sorumluluğunda olduğu da netleşmelidir.
- Aidat başlangıcı: Site aidatının teslimden mi yoksa iskândan mı başlayacağı, ilk yıl bütçesini doğrudan etkiler.
- Teslim gecikmesi: Sözleşmede gecikme hâlinde uygulanacak yaptırımın bulunup bulunmadığını kontrol edin.
Sözleşmede Aranacak Dört Madde
- Tapu harcı ve döner sermaye bedelini kimin ödeyeceği, açık ifadeyle.
- Devredilecek tapu statüsü ve kat mülkiyetine geçiş taahhüdü.
- Teslim tarihi ve gecikme hâlinde uygulanacak koşullar.
- Ödeme planının tam dökümü: peşinat, taksit sayısı ve vade farkı olup olmadığı.
Sıkça Sorulan Sorular
Tapu harcını kim öder, alıcı mı satıcı mı?
Kanunen harç alıcı ve satıcı arasında %2'şer olarak paylaşılır; toplam oran satış bedelinin %4'üdür. Ancak uygulamada bu dağılım taraflar arasında serbestçe kararlaştırılabilir. Bazı projelerde geliştirici harcın tamamını üstlenir. Belirleyici olan, sözleşmede yer alan hükümdür.
Tapu harcı dışında zorunlu başka ödeme var mı?
Evet. Tapu Müdürlüğü'nün döner sermaye bedeli ve zorunlu deprem sigortası DASK poliçesi, devir işlemi için gerekli kalemlerdendir. Bunlara elektrik, su ve doğalgaz abonelik açılış bedelleri eklenir. Kredi kullanılacaksa ekspertiz raporu ve bankanın tahsis ücreti de bütçeye dahil edilmelidir.
Kredi kullanırken ek masraflar neler?
Banka, konutun değerini bağımsız ekspertiz firmasına tespit ettirir ve bu raporun bedeli alıcıya aittir. Ayrıca kredi tahsis ücreti ve genellikle hayat sigortası talep edilir. Bu kalemlerin toplamı kredi tutarına ve bankaya göre değiştiği için teklifleri yalnızca faiz oranına göre değil, toplam maliyetine göre değerlendirmek gerekir.
Masrafları peşin ödemek zorunda mıyım?
Tapu harcı ve döner sermaye bedeli devir anında ödenir; bunlar taksitlendirilmez. Abonelik bedelleri teslim aşamasında, DASK ise poliçe düzenlenirken ödenir. Bu nedenle daire fiyatının yanında devir günü için ayrıca nakit ayırmak gerekir.
İlgili İçerikler
Satın alma sürecinin diğer adımları için İskân Nedir? Yapı Kullanma İzin Belgesi Rehberi yazısına, güncel fiyat seviyeleri için İstanbul yeni konut piyasası analizine bakabilirsiniz. Satıştaki projeler: Üsküdar, Beylikdüzü, tüm projeler.
Yayın: 25 Ağustos 2026 · Kaynaklar: 492 sayılı Harçlar Kanunu, 3065 sayılı KDV Kanunu, 6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu (mevzuat.gov.tr) · Yazar: Hassan Abidi (Genel Yayın Yönetmeni)